Cómo Revisar una Propiedad Antes de Comprarla en España: La Guía Completa del Comprador

Comprar una propiedad en España puede parecer bastante sencillo: encuentras un sitio, acordáis un precio, revisas los papeles y firmas. Pero hay una gran diferencia entre "me gusta esta casa" y "entiendo de verdad lo que estoy comprando".

Una propiedad tiene varias "historias" distintas ocurriendo a la vez: su descripción catastral, sus derechos inscritos, sus expedientes municipales, su historial en la Comunidad de Propietarios, sus impuestos y gastos corrientes — y una cosa más que ningún registro puede mostrarte: su estado físico real.

Por eso conviene dividir la diligencia debida en capas. La buena noticia es que una parte importante puedes hacerla tú mismo — no hace falta ser abogado ni ingeniero, hace falta saber qué comprobar y dónde termina lo que puedes revisar por tu cuenta.

Este artículo es una visión completa de todo el proceso. Cada tema de abajo tiene su propio artículo en profundidad — enlazado sobre la marcha, con la lista completa en "Sigue Leyendo" al final.

Checklist Rápido: Qué Comprobar Antes de Comprar

Por dónde empezar:

• Identifica la propiedad — dirección, referencia catastral, documentos clave.
• Comprueba el Catastro — compara los datos catastrales con lo que muestra el vendedor y con lo que existe físicamente.
• Comprueba el Registro de la Propiedad — derechos inscritos, propietarios y cargas.
• Comprueba el Ayuntamiento — si hay alguna duda sobre una ampliación, una piscina, un sótano o una planta adicional.
• Comprueba la Comunidad — para un piso, el estado de todo el edificio importa, no solo el de la vivienda.
• Comprueba impuestos y gastos corrientes — IBI, cuota de Comunidad, derramas, suministros.
• Comprueba las instalaciones — agua, electricidad, gas, calefacción, piscina.
• Comprueba el estado físico — humedad, filtraciones, ventilación, defectos visibles.
• Recurre a un especialista cuando haga falta.

1. Catastro: Qué Puedes Averiguar Sobre una Propiedad

Una de las primeras fuentes que conviene consultar es la Sede Electrónica del Catastro. Allí puedes obtener la referencia catastral, la superficie, el año de construcción, las características del edificio, la parcela y la cartografía catastral.

Importante desde el principio: el año de construcción que muestra el Catastro no demuestra que todo lo que existe hoy se construyera o modificara legalmente. Una casa puede haberse construido en 1980, con una piscina, una ampliación o una planta adicional añadidas después — sin la documentación correspondiente.

📌 Más información: Cómo Saber el Año de Construcción de una Vivienda en España y Cómo Obtener Información Catastral de una Propiedad en España

2. Catastro y Registro de la Propiedad No Son lo Mismo

Esta es una de las cosas más importantes que debe entender un comprador extranjero: son sistemas distintos, que responden a preguntas distintas. El Catastro describe las características físicas de la propiedad. El Registro recoge los derechos inscritos sobre ella.

Así que no puedes concluir "he comprobado el Catastro, así que todo está bien", ni "tengo la Nota Simple, así que la casa debe estar técnicamente en buen estado".

📌 Comparación completa: Catastro vs Registro de la Propiedad: ¿Cuál es la Diferencia?

3. Nota Simple: Qué Comprobar en el Registro de la Propiedad

El Colegio de Registradores permite solicitar una Nota Simple — un documento que muestra los propietarios inscritos, la naturaleza de sus derechos, y cualquier restricción (pleno dominio, hipoteca, usufructo, cargas, y otras).

Un matiz importante: la Nota Simple tiene carácter informativo, no es un documento con plena fuerza probatoria (una certificación). La situación registral también puede cambiar después de su expedición — así que para la operación en sí, lo que importa es cuán actualizada esté la información en ese momento.

📌 Más información: Cómo Obtener una Nota Simple en España y Qué Muestra Realmente una Nota Simple

4. Compara el Catastro, el Registro, la Escritura y la Propiedad Real

Aquí es donde empieza la comprobación de verdad. Compara la superficie y la descripción de la propiedad en el Catastro, el Registro y la Escritura — con lo que realmente ves físicamente: la piscina, el garaje, el sótano, la parcela.

Si todo coincide, perfecto. Si no coincide, no es necesariamente un problema — pero necesita una explicación.

El principio clave: una discrepancia entre fuentes no siempre es un problema. Una discrepancia sin explicar ya es motivo para investigar más.

5. El Ayuntamiento y el Urbanismo

Algunas preguntas solo puede responderlas el municipio: ¿es legal una ampliación?, ¿puede considerarse un sótano como espacio habitable?, ¿existe permiso para la piscina?, ¿cuándo apareció la planta adicional?

Los procedimientos concretos dependen del municipio — comprobar una propiedad en Alicante se organiza de forma distinta que en Madrid o Málaga.

Para las casas, la lista de preguntas suele ser mucho más amplia: ampliaciones, plantas adicionales, sótanos, garajes, piscinas, cocinas de verano, terrazas cerradas y cambios de uso en estancias ya existentes. Que una habitación exista físicamente no significa que su situación legal coincida con el uso que le da el vendedor.

📌 Lo tratamos en profundidad en una guía dedicada a cómo comprobar si una ampliación está legalmente autorizada, próximamente en esta serie.

6. Comunidad de Propietarios

Comprar un piso significa comprar una parte del edificio — así que el estado de la Comunidad importa: el importe de la cuota (la cuota periódica, mensual o trimestral), cualquier deuda, las derramas (aportaciones puntuales para obras importantes) ya aprobadas o previstas, y el estado de la cubierta, la fachada, el ascensor y la piscina.

Como referencia, la cuota ordinaria media de un piso en España ronda los 100–110 € al mes (unos 1.260 € al año), aunque en edificios con ascensor, piscina o conserjería es habitual que suba a 200–300 € al mes — depende mucho de los servicios del edificio y del número de viviendas.

Las actas de las Juntas de Propietarios son especialmente útiles — pueden revelar problemas invisibles en una visita normal: reparaciones de fachada, filtraciones de cubierta, sustitución de bajantes, litigios en curso.

Por qué esto le importa a un comprador: según la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, artículo 9.1.e), la propia finca responde de la deuda impagada del anterior propietario con la Comunidad, dentro del año en curso y los tres años naturales anteriores — una obligación propter rem, vinculada a la propiedad y no una deuda personal del nuevo propietario. En el momento de la transmisión, el vendedor debe normalmente aportar un certificado que acredite su situación de pagos con la Comunidad, salvo que el comprador le exima expresamente de ese requisito.

Esto es información general, no asesoramiento legal — las condiciones concretas de cualquier operación deben confirmarse con un abogado.

📌 Lo tratamos en profundidad en una guía dedicada a cómo comprobar las deudas con la Comunidad, próximamente en esta serie.

7. Derrama: No Te Quedes Solo con el Importe

Si la Comunidad tiene una derrama activa, conviene averiguar no solo el importe, sino qué se está reparando exactamente, si está formalmente aprobada, cuál es el coste total del proyecto, cuándo vencen los pagos, y qué parte queda pendiente tras tu compra.

Un piso reformado y precioso por dentro puede estar en un edificio a pocos meses de una reparación costosa de fachada o cubierta.

📌 Lo tratamos en profundidad en una guía dedicada a qué es exactamente una derrama, próximamente en esta serie.

8. IBI y Otros Impuestos

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal basado en datos establecidos por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Los tipos para inmuebles urbanos suelen situarse entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral (los rústicos suelen ser más bajos, entre el 0,3% y el 0,9%) — y conviene recordar que el valor catastral en sí suele ser entre un 30% y un 60% inferior al precio de mercado, así que la cuota resultante es menor de lo que el tipo por sí solo sugiere. El tipo exacto, y cualquier deuda pendiente, hay que comprobarlos en el municipio concreto de la propiedad, ya que cada Ayuntamiento fija su propio coeficiente dentro de esas bandas nacionales.

Para un piso, a la cuota de IBI se suma la de la Comunidad (ver el apartado 6 para los rangos habituales). Para una casa, los gastos corrientes también pueden incluir la piscina, el jardín, el agua, la electricidad, el gas, el seguro, una alarma y el mantenimiento de equipos — varían demasiado de una propiedad a otra como para dar una única cifra "media", así que conviene pedir al vendedor un año completo de facturas reales en lugar de fiarse de una regla general.

9. Agua, Electricidad y Gas

Agua. Pide las últimas facturas, revisa el contador, prueba los grifos, el desagüe, el agua caliente y la presión. Una comprobación visual no descarta una fuga oculta — si sospechas de una, hace falta una comprobación instrumental.

Electricidad. Puedes revisar tú mismo el cuadro eléctrico, los automáticos, el diferencial, el estado del cableado y los enchufes, y solicitar documentación (como el CIE). Una evaluación completa de la toma de tierra, la protección y la carga es tarea de un electricista cualificado.

Gas. Conviene comprobar por separado el tipo de suministro de gas, la caldera o el calentador, la ventilación, la evacuación de humos, y si existen los detectores de seguridad adecuados.

10. Eficiencia Energética

El Certificado de Eficiencia Energética es útil para valorar el rendimiento energético, pero no es una inspección técnica — no responde a preguntas sobre humedad, filtraciones, calidad de las ventanas o defectos ocultos. Es un documento más entre varios, no un sustituto de una inspección.

Además, es una exigencia legal, no un extra opcional: desde el 1 de junio de 2013 (Real Decreto 235/2013), los vendedores están obligados a disponer de un certificado energético válido antes de anunciar o formalizar una venta, y el procedimiento de certificación se actualizó posteriormente mediante el Real Decreto 390/2021 (en vigor desde el 3 de junio de 2021). El certificado tiene una validez de 10 años, y su calificación energética debe figurar en cualquier anuncio de la propiedad.

11. Lo Que los Documentos No Pueden Decirte Normalmente

Los documentos te dicen qué está inscrito — no en qué estado se encuentra hoy: humedad oculta, indicios de filtraciones, anomalías térmicas, rendimiento de la ventilación, estado del equipo de bombeo de la piscina, o señales de problemas en los muros de contención. Para eso hay que examinar la propiedad en sí.

12. Qué Es una Inspección Técnica de Vivienda

Una inspección técnica de vivienda es una forma práctica de obtener una opinión independiente sobre el estado físico de una propiedad antes de comprarla. No es necesariamente un estudio estructural completo, y no implica abrir elementos constructivos.

La pregunta principal suele ser más sencilla: ¿hay aquí indicios de problemas que debería conocer antes de firmar?

Según la propiedad, un inspector puede usar un higrómetro, una cámara termográfica, instrumentos para medir la humedad ambiental y la presión de agua, y otras herramientas de diagnóstico — revisando paredes, techos, suelos, ventanas, terrazas, la cubierta, las estructuras accesibles, el agua, la electricidad, el gas, la ventilación, la calefacción, la piscina y la parcela.

El objetivo de una inspección no es encontrar absolutamente todo lo que le ha pasado alguna vez a una casa — es identificar las señales de alerta existentes y determinar si necesitan una investigación adicional.

Una inspección no es un estudio estructural. Una inspección técnica responde a una pregunta amplia y práctica sobre el estado de una propiedad. Un estudio de ingeniería especializado responde a una pregunta concreta sobre un elemento estructural específico. Por ejemplo, si una inspección detecta una grieta inusual, el inspector la anota y la evalúa — pero si hay indicios de un movimiento estructural serio, el siguiente paso es la evaluación de un ingeniero estructural.

Para un desglose completo de lo que cubre este tipo de inspección y de cómo se compara con un estudio formal de edificación, consulta nuestras guías 7 Riesgos Clave que los Compradores de Vivienda No Deben Ignorar, la Lista de Verificación para Inspección de Vivienda (DIY), y Los Pequeños Defectos Que los Compradores Pasan por Alto en una Visita.

13. La Piscina

La piscina es una zona de riesgo propia: el equipo de bombeo, la impermeabilización, la filtración y la seguridad eléctrica cerca del agua necesitan atención aparte, y el permiso de la piscina es una cuestión distinta para el Ayuntamiento (ver el apartado 5).

📌 Lo tratamos en profundidad en una guía dedicada a cómo comprobar una piscina antes de comprar, próximamente en esta serie.

14. Qué Puede Comprobar un Comprador por Sí Mismo

Esto no es una lista de pasos obligatorios — es un mapa de lo que es posible. No todas las propiedades necesitan el mismo nivel de comprobación.

15. Qué Nivel de Comprobación Necesitas Realmente

• Un piso nuevo en un edificio moderno — céntrate en la documentación, la Comunidad y el estado real de la vivienda.
• Un piso en un edificio antiguo — añade humedad, ventilación, ventanas, electricidad, fontanería, la cubierta y la fachada del edificio, y futuras derramas.
• Una casa antigua — añade la cubierta, las paredes, el sótano, las terrazas, la piscina, la parcela, los muros de contención, el drenaje, las ampliaciones y la situación urbanística.
• Una casa en pendiente — presta especial atención a los muros de contención, el drenaje, las grietas, el movimiento del terreno y el estado de las estructuras exteriores.

No existe una lista de comprobación universal que sirva para toda la vivienda en España.

16. Cuánto Cuesta una Inspección Técnica

El coste depende de la superficie, el número de habitaciones, el número de plantas, la parcela, la piscina, el número de instalaciones, las construcciones adicionales y el alcance de las mediciones. Un piso, un adosado pequeño y una villa con terreno son tareas de alcance completamente distinto. El planteamiento correcto es determinar primero qué hay que comprobar exactamente, y después elegir el alcance del servicio en consecuencia.

📌 Para un desglose completo de precios, consulta ¿Cuánto Cuesta una Inspección de Vivienda en España?

17. La Regla de Oro: No Pagues por lo que Puedes Comprobar Tú Mismo

La referencia catastral, la cartografía catastral, la Nota Simple, el IBI, la cuota de la Comunidad, las actas de las juntas, comparar superficies entre documentos — todo esto merece la pena hacerlo tú mismo.

Pero preguntas como "por qué hay humedad elevada en esta esquina", "hay un puente térmico aquí" o "el sistema de la piscina funciona realmente bien" necesitan algo más que documentos — necesitan inspección, medición y experiencia.

Dicho esto, una parte razonable del aspecto físico también merece la pena comprobarla tú mismo antes de pagar una visita profesional: abrir todos los grifos, revisar el cuadro eléctrico, probar ventanas y puertas, buscar grietas evidentes o manchas de humedad. Nuestra Lista de Verificación para Inspección de Vivienda (DIY) repasa exactamente lo que un comprador puede comprobar razonablemente habitación por habitación, y qué señales de alerta indican que es momento de encargar una inspección técnica previa a la compra.

18. Qué Hacer Si Encuentras un Problema

No todos los problemas significan renunciar a la compra. Una humedad elevada puede deberse a la ventilación, a una fuga o a un puente térmico — tres situaciones completamente distintas.

Una buena primera inspección no debería limitarse a decir "hay un problema" — debería ayudarte a entender cuán grave es y si necesita más investigación. Cuando haga falta, el siguiente paso es un especialista: un ingeniero, un electricista, un especialista en impermeabilización o un especialista en piscinas.

19. Fuentes Oficiales

• Catastro — Sede Electrónica del Catastro — información y cartografía catastral.
• Registro de la Propiedad — Colegio de Registradores — Nota Simple e información registral.
• BOE — Boletín Oficial del Estado — legislación, incluida la Ley de Propiedad Horizontal y la normativa sobre tributos locales.
• Ayuntamiento — para urbanismo, impuestos locales y trámites municipales; utiliza la web del municipio concreto donde se ubica la propiedad — no existe un servicio único para toda España, por lo que aquí no aplica un único enlace.

20. El Mapa Completo de Comprobación Antes de Comprar

• Documentos: Catastro → Registro → Escritura → Ayuntamiento
• Aspecto financiero: IBI → Comunidad → Derramas → suministros
• Instalaciones: Agua → electricidad → gas → calefacción → aire acondicionado
• Estado físico: Humedad → filtraciones → ventilación → ventanas → cubierta → terrazas → estructura → piscina → parcela
• Investigación adicional: solo si la comprobación inicial detecta un problema, o la propiedad tiene una complejidad fuera de lo común

Preguntas Frecuentes

¿Cómo reviso una propiedad antes de comprarla en España?

Trabaja por capas: empieza por los documentos (Catastro, Registro, Escritura, Ayuntamiento), sigue con el aspecto financiero (IBI, Comunidad, derramas), después las instalaciones, y por último el estado físico de la propiedad. El orden completo está al principio de esta guía.

¿Cómo sé el año de construcción de una vivienda en España?

En la mayoría de los casos, está disponible a través de los datos catastrales en la Sede Electrónica del Catastro. Pero es un punto de partida, no una garantía de que todos los elementos actuales de la propiedad (ampliaciones, piscina, planta adicional) se registraran correctamente. → Más información

¿Cómo obtengo información catastral de una propiedad?

A través del portal oficial de la Sede Electrónica del Catastro, puedes obtener la referencia catastral, la superficie, el año de construcción y la cartografía catastral por dirección o por número de referencia. → Más información

¿Cómo obtengo una Nota Simple?

Se solicita a través del portal del Colegio de Registradores. Contiene información sobre los derechos inscritos, los propietarios y las cargas sobre una propiedad. → Más información

¿Qué muestra realmente una Nota Simple?

Muestra derechos inscritos (pleno dominio, hipoteca, usufructo, y otros), los propietarios y las restricciones (cargas). No refleja el estado técnico de la propiedad, y tiene carácter informativo, no certificante. → Más información

¿Cuál es la diferencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad?

El Catastro describe las características físicas y catastrales de una propiedad. El Registro de la Propiedad recoge sus derechos inscritos. Son sistemas distintos que responden a preguntas distintas, y comprobar uno no sustituye a comprobar el otro. → Más información

¿Cómo compruebo si hay deudas con la Comunidad?

Pide al vendedor un certificado de estar al corriente de pago con la Comunidad, y solicita las actas de las últimas Juntas de Propietarios — allí también aparecen las reparaciones previstas y las derramas. → Lo tratamos en profundidad en una guía dedicada, próximamente en esta serie.

¿Qué es una derrama al comprar un piso en España?

Una derrama es una aportación puntual de los propietarios para obras importantes del edificio (cubierta, fachada, ascensor, etc.), independiente de la cuota ordinaria. Antes de comprar, conviene conocer no solo el importe total, sino el estado de la decisión, el calendario de pagos y qué queda pendiente tras la venta. → Lo tratamos en profundidad en una guía dedicada, próximamente en esta serie.

¿Cómo compruebo si una ampliación es legal?

La situación de los permisos de ampliaciones, plantas adicionales y estancias reformadas se comprueba a través de la documentación urbanística municipal del Ayuntamiento correspondiente — el procedimiento exacto depende del municipio. → Lo tratamos en profundidad en una guía dedicada, próximamente en esta serie.

¿Cómo compruebo una piscina antes de comprar una casa?

Comprobar una piscina incluye el estado del equipo de bombeo, la impermeabilización, la filtración, la seguridad eléctrica, y si la piscina cuenta con los permisos correspondientes en el Ayuntamiento. → Lo tratamos en profundidad en una guía dedicada, próximamente en esta serie.

En Resumen

Comprar una propiedad en España no exige convertirte en abogado, ingeniero y especialista en urbanismo al mismo tiempo. Pero sí exige entender qué puedes comprobar tú mismo, y qué no.

El Catastro no sustituye al Registro. El Registro no sustituye al Ayuntamiento. Una Nota Simple no dice nada sobre el estado técnico de un edificio. La ITE de un edificio no sustituye a la revisión de una vivienda concreta. Un certificado energético no revela una humedad oculta. Y una reforma bonita no te dice nada sobre lo que hay detrás del acabado.

No existe un único documento que confirme que "todo va bien con esta propiedad". En su lugar, conviene recorrer varias capas de comprobación: primero, lo que puedes hacer tú mismo; después los documentos y la información municipal; luego el estado de la Comunidad y los gastos futuros; y por último, el estado físico de la propiedad en sí.

Si los documentos y las comprobaciones preliminares no plantean dudas, la comprobación técnica adicional puede ser mínima. Si la propiedad es antigua, compleja, tiene piscina, terreno, ampliaciones o está en pendiente, su estado físico merece mucha más atención.

Dedicar algo de tiempo y dinero antes de comprar suele ser mucho más sencillo que lidiar con un problema una vez que la propiedad ya es tuya.

Antes de comprar — sepa lo que está comprando. Si después de leer esto todavía tienes dudas sobre una propiedad concreta, contáctanos — te ayudaremos a determinar qué nivel de comprobación necesita tu caso, y realizaremos la inspección en el propio inmueble.

Sigue Leyendo en Esta Serie

• Cómo Saber el Año de Construcción de una Vivienda en España
• Cómo Obtener Información Catastral de una Propiedad en España
• Cómo Obtener una Nota Simple en España
• Qué Muestra Realmente una Nota Simple
• Catastro vs Registro de la Propiedad: ¿Cuál es la Diferencia?

Próximamente, más guías de esta serie — sobre deudas con la Comunidad, derramas, legalidad de ampliaciones y comprobación de piscinas.